주택청약 가점은 무주택기간(최대 32점) + 부양가족 수(최대 35점) + 청약통장 가입기간(최대 17점)으로 총 84점 만점입니다. 무주택기간은 만 30세(또는 혼인신고일) 기준으로 기산하며, 15년 이상이면 32점 만점입니다. 부양가족은 6명 이상일 때 35점이고, 청약통장은 15년 이상 가입 시 17점입니다. 산정 근거는 「주택공급에 관한 규칙」 별표 1(2025년 6월 기준)입니다.
청약 가점제란? 언제 어떻게 적용되나
주택청약 가점제는 민영아파트 1순위 청약 경쟁 시 무주택 실수요자를 우선 선정하기 위해 도입된 제도입니다. 동일한 1순위 자격을 갖춘 신청자가 공급 세대수를 초과할 때, 추첨 대신 가점 순으로 당첨자를 결정합니다.
가점제와 추첨제 물량 비율은 전용면적과 투기과열지구 지정 여부에 따라 달라집니다. 투기과열지구 내 전용 85㎡ 이하 주택은 가점제 100%, 85㎡ 초과는 가점제 50%·추첨제 50%가 적용됩니다. 조정대상지역(투기과열지구 제외)의 경우 85㎡ 이하는 가점제 75%·추첨제 25%, 85㎡ 초과는 가점제 30%·추첨제 70%로 운용됩니다. 비규제지역은 85㎡ 이하 가점제 40%·추첨제 60%, 85㎡ 초과는 추첨제 100%입니다.
2026년 현재 서울 전역과 수도권 주요 지역 다수가 투기과열지구 또는 조정대상지역으로 묶여 있어, 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트를 노린다면 가점제 비중이 절대적으로 높습니다. 당첨 커트라인이 해마다 높아지고 있으며, 2026년 기준 서울 강남3구 인기 단지는 72점 이상을 요구하는 사례도 나타나고 있습니다.
가점제 청약을 준비한다면 본인의 정확한 가점을 먼저 파악하고, 목표 단지의 과거 당첨 커트라인과 비교하는 것이 전략 수립의 출발점입니다. 위 계산기에 생년월일·혼인신고일·부양가족 수·청약통장 최초 가입일을 입력하면 실시간으로 점수를 산출해 드립니다.
무주택기간 점수 계산법 — 기산점과 주의사항
무주택기간 점수는 총 84점 중 최대 32점으로, 가장 오랜 시간이 필요한 항목입니다. 1년 단위로 2점씩 올라가며, 15년 이상이면 만점인 32점을 받습니다.
기산점(起算點)은 세 가지 기준 중 가장 늦은 날을 적용합니다.
- 만 30세가 되는 날: 아직 결혼하지 않았거나 30세 이후 혼인한 경우, 30번째 생일이 무주택기간의 시작일입니다.
- 혼인신고일: 만 30세 이전에 혼인신고를 마친 경우, 혼인신고일이 기산점이 됩니다. 따라서 20대 초반에 결혼했다면 배우자 포함 무주택 유지 기간을 혼인 시점부터 인정받습니다.
- 무주택자가 된 날: 과거에 주택을 소유한 이력이 있다면, 해당 주택을 처분하거나 멸실 등으로 무주택 상태가 된 날부터 다시 기산합니다. 이 경우 이전 무주택 기간은 모두 초기화됩니다.
예를 들어 1990년 3월생(만 30세: 2020년 3월)이 2018년 6월에 혼인신고를 한 경우, 기산점은 혼인신고일(2018년 6월)이 됩니다. 2026년 7월 청약 신청 시 약 8년 1개월 무주택이므로 8년 이상~9년 미만 구간에 해당해 18점을 얻습니다.
청약 신청자 본인뿐 아니라 배우자도 무주택이어야 하며, 배우자가 현재 세대가 분리되어 있어도 배우자 명의 주택 보유 시 무주택자로 인정되지 않습니다. 세대원 중 만 60세 이상 직계존속이 주택을 보유한 경우는 예외적으로 무주택으로 간주될 수 있으니 청약홈에서 개별 확인이 필요합니다.
무주택기간은 모집공고일 당일을 기준으로 산정하며, 청약 신청일이 아니라 모집공고일임을 주의해야 합니다. 단지마다 모집공고일이 다르므로 정확한 점수는 해당 공고문을 확인 후 계산하는 것이 바람직합니다.
부양가족 인정 기준 완전 정리 — 자주 틀리는 항목 중심
부양가족 점수는 최대 35점으로 세 항목 중 가중치가 가장 높습니다. 0명도 5점이 주어지며, 6명 이상이면 만점 35점입니다. 그러나 부양가족 인정 요건이 까다로워 실수가 잦은 항목이기도 합니다.
인정 대상별 요건 요약
- 배우자: 주민등록이 분리되어 있어도 자동으로 1명 인정됩니다. 단, 법률혼 배우자에 한합니다.
- 직계존속(부모·조부모 등, 배우자의 직계존속 포함): 모집공고일 기준 주민등록등본에 청약 신청자(또는 배우자)와 함께 등재되어 있어야 하고, 청약 신청자가 세대주로서 3년 이상 계속 부양한 사실이 확인되어야 합니다. 3년이 하루라도 부족하면 인정되지 않으며, 중간에 분리세대 기간이 있었다면 그 시점부터 다시 3년을 채워야 합니다.
- 직계비속(자녀, 손자녀 등): 미혼이어야 하며, 만 30세 미만인 경우 동일 등본 등재 기간 요건 없이 인정됩니다. 만 30세 이상 미혼 자녀는 모집공고일 기준 최근 1년 이상 계속해서 같은 주민등록등본에 등재되어 있어야만 인정됩니다.
본인(청약 신청자)은 부양가족 수에 포함되지 않으며, 형제·자매는 직계혈족이 아니므로 인정되지 않습니다. 태아는 출생 후 출생신고가 완료되어야 인정되므로, 청약 당시 임신 중이라도 미등록 상태이면 부양가족으로 산입할 수 없습니다.
부모님을 청약 전에 급히 전입시키는 경우 3년 계속 부양 요건을 충족하지 못해 오히려 부정당첨 취소 처분을 받을 수 있습니다. 부양가족 기준 충족 여부는 모집공고 전 주민등록등본과 가족관계증명서를 비교해 사전 점검하는 것이 안전합니다.
배우자 직계존속(장인·장모·시부모 등)도 위 요건(3년 이상 계속 부양·동일 등본 등재)을 충족하면 부양가족으로 인정됩니다. 이 점은 많은 분이 모르는 규정이므로 해당되는 분은 유리하게 활용하시기 바랍니다.
지역별 당첨 커트라인과 내 점수 비교 전략
청약 가점은 절대적인 숫자가 아니라 경쟁하는 단지의 커트라인과 상대적으로 비교해야 의미가 있습니다. 같은 55점이라도 지방 광역시 비인기 단지에서는 당첨권이지만, 서울 마포·용산 핵심 단지에서는 탈락 수준일 수 있습니다.
2026년 기준 지역별 참고 커트라인
- 서울 강남3구(강남·서초·송파): 평균 72점 이상. 인기 브랜드 대단지는 78점 이상 사례도 발생. 사실상 만점에 가까운 장기 무주택 가구만 경쟁이 가능한 수준입니다.
- 서울 기타 지역(마포·용산·성동 등 상급지): 평균 63~70점 수준. 중형 평형 기준 65점 이상이면 도전해볼 만합니다.
- 경기·수도권(과천·성남·하남·광명 등): 50~68점으로 단지 편차가 큽니다. 같은 경기도라도 과천은 서울 상급지 수준의 커트라인이 형성됩니다.
- 지방 광역시(부산·대구·광주·대전·울산): 40~55점 수준. 신도심 인기 단지는 55점 이상이 요구되기도 합니다.
점수대별 현실적 전략
- 30점 미만: 가점제 경쟁보다 추첨제 물량이 배정되는 전용 85㎡ 초과 비규제지역 단지나 특별공급(신혼부부·생애최초 등)을 병행 검토하는 것이 유리합니다.
- 30~49점: 지방 비인기 단지 또는 경기 외곽 신도시에서 도전 가능. 추첨제 비율이 높은 단지를 선별하는 전략이 필요합니다.
- 50~64점: 경기·수도권 다수 단지에서 경쟁 가능. 단지별 과거 청약 결과를 꼼꼼히 조회하고 커트라인이 낮은 단지를 선별하면 당첨 확률을 높일 수 있습니다.
- 65점 이상: 서울 일반 지역 및 수도권 인기 단지 도전 가능. 강남3구는 72점 이상이어야 안정권에 진입합니다.
청약 전략을 세울 때는 단순히 커트라인과 내 점수만 비교하지 말고, 해당 단지의 공급 세대수·청약 경쟁률·과거 청약 결과 등을 청약홈(applyhome.co.kr)에서 함께 확인하시기 바랍니다. 분양가와 주변 시세 차이가 클수록 경쟁률과 커트라인이 높아지는 경향이 있습니다.
자주 묻는 질문
청약 가점 만점은 몇 점인가요?
총 84점 만점입니다. 무주택기간 최대 32점, 부양가족 수 최대 35점, 청약통장 가입기간 최대 17점을 합산합니다. 근거는 「주택공급에 관한 규칙」 별표 1(2025년 6월 기준)이며, 세 항목을 모두 만점으로 받으려면 15년 이상 무주택·부양가족 6명 이상·청약통장 15년 이상 가입이라는 조건을 동시에 충족해야 합니다.
무주택기간은 언제부터 계산하나요?
만 30세가 되는 날부터 계산합니다. 단, 만 30세 이전에 혼인한 경우에는 혼인신고일부터 기산합니다. 과거에 주택을 소유한 이력이 있다면 해당 주택을 처분하여 무주택자가 된 날부터 새로 기산합니다. 세 기준 중 가장 늦은 날이 실제 기산점이 됩니다.
배우자도 부양가족에 포함되나요?
예, 배우자는 주민등록이 분리되어 있어도 부양가족 1명으로 자동 인정됩니다. 부모(직계존속)는 청약 신청자가 세대주로서 3년 이상 계속 부양한 경우에만 인정되며, 만 30세 이상 미혼 자녀는 최근 1년 이상 같은 주민등록등본에 등재된 경우에만 인정됩니다. 본인 자신은 부양가족 수에 포함되지 않습니다.
청약통장을 다른 은행으로 옮기면 가입 기간이 초기화되나요?
아닙니다. 청약통장 종류 전환·은행 이전·명의변경을 해도 최초 가입일을 기준으로 가입기간을 산정합니다. 따라서 은행을 옮기거나 주택청약종합저축으로 전환해도 기존 가입 기간이 그대로 인정됩니다. 단, 통장을 해지하고 새로 가입하면 기간이 초기화되므로 주의해야 합니다.
2026년 서울 아파트 청약 당첨 가점 커트라인은 어느 정도인가요?
단지·지역마다 다르지만, 2026년 기준 서울 강남3구 인기 단지는 72점 이상, 서울 기타 지역은 평균 63점 이상이 필요한 경우가 많습니다. 경기·수도권은 50~68점 수준이며, 지방 광역시는 40~55점 수준입니다. 만점(84점) 당첨자도 실제로 나오고 있으며, 이 수치는 참고용이므로 실제 커트라인은 각 공고문과 청약홈 당첨 결과를 확인하시기 바랍니다.
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