전세-월세 전환 계산기는 주택임대차보호법상 법정 전환율 상한(기준금리 3.00% + 2%p = 5.0%, 2026년 8월 27일 기준)을 적용해 전세보증금을 월세로, 월세를 전세보증금으로 환산합니다. 계산식은 월세=(전세-월세보증금)×전환율÷12입니다. 본 도구는 참고용이며 실제 계약은 임대인과 협의 후 전문가 상담을 권장합니다.
전월세 전환율이란?
전월세 전환율은 전세보증금과 월세를 상호 교환할 때 적용하는 비율로, 보증금의 연 이자율로 이해할 수 있습니다. 예를 들어 전세보증금 1억 원을 월세로 전환할 때 전환율이 5.0%라면, 1억 × 5.0% ÷ 12개월 = 월 약 41.7만 원의 월세가 됩니다.
주택임대차보호법은 전월세 전환 시 법정 전환율 상한을 두어 임차인을 보호합니다. 상한은 “10%”와 “한국은행 기준금리 + 2%p” 중 낮은 비율이며(시행령 제9조), 한국은행이 2026년 8월 27일 기준금리를 연 3.00%로 올리면서 지금 상한은 5.0%입니다. 계약 기간 중이거나 갱신하면서 보증금을 월세로 바꿀 때 임대인은 이 상한을 넘는 전환율을 적용할 수 없고, 초과해 낸 월세는 반환을 청구할 수 있습니다(제10조의2).
실제 거래에서 쓰이는 전환율은 지역·주택 유형마다 다르며, 한국부동산원이 매달 공표하는 전월세전환율 통계로 확인할 수 있습니다. 다만 기존 계약의 전환은 법정 상한 이하에서만 유효합니다.
2026년 법정 전월세전환율 기준
주택임대차보호법 제7조의2는 전월세 전환 시 적용 가능한 전환율 상한을 다음과 같이 규정합니다:
- 법정 상한 = min(10%, 한국은행 기준금리 + 2%p) — 주택임대차보호법 시행령 제9조
- 2026년 8월 27일 한국은행 기준금리 연 3.00% → 3.00% + 2%p = 5.0%
- 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀝니다. 2020년 9월 29일 전에는 기준금리 + 3.5%였습니다.
법정 상한을 초과하는 전환율은 무효이며, 임차인은 초과분에 대한 반환을 청구하거나 임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 초과해 낸 월세는 주택임대차보호법 제10조의2에 따라 반환을 청구할 수 있습니다.
상한은 기준금리를 따라 움직이므로 전환 직전에 한국은행 기준금리를 확인하는 것이 안전합니다. 지역별 관행 전환율은 다를 수 있으므로 해당 지역 공인중개사나 주택임대차분쟁조정위원회 상담을 권장합니다.
전세→월세 전환 계산 방법
전세보증금을 월세로 전환할 때는 다음 산식을 적용합니다:
계산 사례: 전세보증금 2억 원을 보증금 5천만 원 + 월세로 전환하고, 전환율 5.0% 적용 시
- 차액(전환 대상) = 2억 – 5천만 = 1억 5천만 원
- 월세 = 1억 5천만 × 5.0% ÷ 12 = 62.5만 원
- 연 임대료 환산액 = 62.5만 × 12 = 750만 원
전환 후 환산보증금도 함께 계산해야 합니다. 환산보증금은 주택임대차보호법상 임대료 인상 상한(5%)을 검증하는 데 사용되며, 다음과 같이 계산합니다:
위 사례의 환산보증금 = 5천만 + (62.5만 × 12 ÷ 0.05) = 5천만 + 1억 5천만 = 2억 원. 계약갱신 시 환산보증금 기준 5% 초과 인상 불가 원칙이 적용됩니다.
월세→전세 전환 계산 방법
월세를 전세보증금으로 전환할 때는 역산 산식을 적용합니다:
계산 사례: 월세 50만 원(보증금 5천만 원)을 전세로 전환하고, 전환율 5.0% 적용 시
- 연 환산 월세 = 50만 × 12 = 600만 원
- 필요 추가보증금 = 600만 ÷ 5.0% = 1억 2,000만 원
- 총 전세보증금 = 5천만 + 1억 2,000만 = 1억 7,000만 원
전환 후 환산보증금(5.0% 기준) = 1억 7,000만 원. 임대인이 제시하는 전환율이 법정 상한을 초과하면 필요보증금이 줄어들지만, 법적 문제가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다.
전환율에 따른 월세 차이 비교
전환율이 달라지면 월세와 필요보증금이 크게 변동합니다. 동일 조건(전세 2억 → 보증금 5천만 + 월세)에서 전환율별 월세를 비교하면:
| 전환율 | 월세 | 법정 상한 대비 |
|---|---|---|
| 3.0% | 37.5만 원 | ✓ 적정 |
| 4.0% | 50.0만 원 | ✓ 적정 |
| 4.5% | 56.3만 원 | ✓ 적정 |
| 5.0% (법정상한) | 62.5만 원 | ✓ 적정 |
| 6.0% | 75.0만 원 | ✕ 상한 초과 |
전환율이 1% 높아질 때마다 월세는 약 12.5만 원씩 증가합니다. 기존 계약을 전환할 때 5.0%를 넘는 전환율은 현행 법정 상한을 넘으므로 적용할 수 없습니다.
임대차 계약 시 주의사항
- 환산보증금 5% 상한: 계약갱신 시 환산보증금(보증금 + 월세×12÷전환율) 기준 이전 대비 5% 초과 인상 불가. 전환율 변경 시에도 적용됩니다.
- 계약갱신청구권: 임차인은 최초 계약 만료 시 1회 갱신 요구 가능. 갱신 시 전월세 전환을 요구할 수 있으며, 법정 전환율 이하에서만 유효합니다.
- 전문가 상담: 지역별 관행 전환율, 재산세·관리비 부담, 조기 해지 조건 등은 계약서에 명시해야 합니다. 공인중개사·변호사와 상담 후 계약하세요.
- 분쟁 조정: 전환율 분쟁 시 한국부동산원 LH 임대차분쟁조정위원회(https://adrhome.reb.or.kr)에서 무료 조정 신청 가능.
- 계산 검증: 본 계산기는 표준 산식을 적용한 참고값이며, 실제 계약 시 임대인과 합의된 금액을 최종 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q: 전월세 전환율 법정 상한은 얼마인가요?
A: “10%”와 “한국은행 기준금리 + 2%p” 중 낮은 비율입니다(주택임대차보호법 시행령 제9조). 기준금리가 2026년 8월 27일 연 3.00%로 오르면서 지금 상한은 5.0%입니다.
Q: 전세 2억을 보증금 5천만원 + 월세로 바꾸면 월세는 얼마인가요?
A: 상한 5.0% 적용 시 (2억 – 5천만원) × 5.0% ÷ 12 = 62.5만원입니다. 본 계산기에 금액을 입력하면 자동 계산됩니다.
Q: 월세 50만원을 전세로 바꾸려면 보증금이 얼마나 필요한가요?
A: 전환율 5.0% 기준 50만원 × 12 ÷ 5.0% = 1억 2,000만원입니다. 기존 월세보증금이 있다면 그만큼 차감됩니다.
Q: 임대인이 제시한 전환율이 적정한지 어떻게 확인하나요?
A: 본 계산기에 전환율을 입력하면 법정 상한(5.0%) 대비 적정 여부를 자동 안내합니다. 기존 계약의 전환에서 5.0%를 넘으면 상한 위반이므로 임대인과 재협의하거나 임대차분쟁조정위원회 상담을 권장합니다.
Q: 전월세 전환 시 환산보증금은 왜 계산하나요?
A: 주택임대차보호법은 임대료 인상 시 환산보증금 기준 5% 상한을 적용합니다. 환산보증금 = 보증금 + (월세×12÷전환율)로 계산하며, 계약갱신 시 이전 대비 5% 초과 인상 불가 여부를 검증하는 데 사용됩니다.
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